Nous avons conduit l’étude fluides du réaménagement d’un niveau de bureaux sur un campus tertiaire d’Orsay, en Essonne, au stade de l’avant-projet. La mission couvrait le lot CVC et le lot courants forts et courants faibles. Deux plans sont présentés, chacun accompagné d’un tableau de quantités local par local. Le maître d’ouvrage, l’occupant, le nom du campus et les intervenants sont anonymisés.
Fiche de mission
| Lieu | Orsay, Essonne |
|---|---|
| Bien | Niveau R+5 d’un bâtiment tertiaire de campus, deux ailes et une terrasse accessible |
| Programme | Treize bureaux, quatre salles de réunion, deux box phone, espace café, cafétéria, accueil, vestiaire, local ménage |
| Notre mission | Étude fluides : lot CVC et lot courants forts et courants faibles. [[À CONFIRMER : périmètre contractuel de la mission]] |
| Phase | Avant-projet, juillet 2026 ; tableau CFO à l’indice 2 |
| Documents | Deux plans au 1/100 avec leurs tableaux de quantités : implantation des appareillages CFO, implantation CVC |
| Sources de l’inventaire | Plans de récolement du 12 octobre 2020 et visite sur site du 15 juillet 2026 |
| Effectif recensé | [[À CONFIRMER : effectif total du niveau après réaménagement]] |
| Surface | [[À CONFIRMER : surface du niveau traité]] |
Le point de départ
Le niveau est déjà équipé et occupé par des bureaux. L’installation en place est documentée par des plans de récolement établis en octobre 2020. Six ans plus tard, ces plans ne décrivent plus exactement ce qui est posé : cloisons déplacées, appareils ajoutés, usages changés.
Nous avons donc repris l’inventaire sur site avant d’ouvrir le moindre calcul. Les deux tableaux qui accompagnent les plans comptent, local par local, ce qui existe et ce qui est demandé. [[À CONFIRMER : écarts relevés entre les plans de récolement et la visite]]
Ce que le projet imposait
Six contraintes ont cadré l’étude.
- Un existant daté. Les plans de récolement portent la date du 12 octobre 2020 ; la visite de relevé a eu lieu le 15 juillet 2026. Tout écart entre les deux se paie en travaux supplémentaires.
- Deux ailes autonomes. Le niveau se divise en aile nord et aile sud, chacune desservie par sa propre production. Les quantités sont tenues séparément puis totalisées.
- Un désenfumage remis en cause. Le plan CVC porte en rouge, au milieu du niveau, la mention d’un problème de désenfumage lié à la fermeture de la circulation. [[À CONFIRMER : solution retenue pour le désenfumage]]
- Des zones voisines à recoudre. Deux annotations signalent une intégration à une zone contiguë et la modification d’une autre. Le périmètre ne s’arrête pas au trait de découpe.
- Un matériel largement réemployé. Le niveau compte 145 luminaires avant travaux et 145 après. Ce sont les nourrices qui bougent, de 24 à 85.
- Une phase d’avant-projet. Les quantités engagent le chiffrage, mais les pièces écrites et les plans d’exécution restent à produire.
Le parti pris technique
Un inventaire local par local avant tout dimensionnement
Le tableau CFO compte, pour chaque local, l’effectif, puis l’existant et le besoin en prises de courant, nourrices, boîtiers de sol, multicapteurs, commandes et luminaires. Le tableau CVC fait de même avec les débits de soufflage et de reprise, les thermostats et les cassettes. Partir du seul dossier de récolement aurait coûté moins d’heures d’étude. Nous avons imposé la visite parce qu’un dossier de six ans décrit un bâtiment qui n’existe plus tout à fait, et parce qu’une découverte en cours de chantier se règle toujours en avenant.
Conserver, déposer, créer : trois couleurs et rien d'autre
Les deux plans portent la même logique. En courants forts, l’appareillage est repéré conservé, supprimé ou nouveau. En ventilation, le réseau est repéré existant, supprimé ou nouveau, et les cassettes sont distinguées entre repositionnées et déposées. Une entreprise ne chiffre pas la même chose selon qu’elle dépose un terminal ou qu’elle le repose ailleurs. Cette distinction, faite au plan, évite une ligne de prix ambiguë.
Écrire au plan ce qui coince
L’annotation la plus visible du dossier signale un problème de désenfumage provoqué par la fermeture de la circulation. Elle est portée en rouge, au milieu du plan, et non renvoyée dans une note de bas de page. Un avant-projet qui tait ce qui ne fonctionne pas déplace simplement le problème vers l’exécution, où il coûte davantage.
La production reste organisée par aile : deux unités extérieures à récupération de chaleur, une par zone, chacune donnée pour 44,3 kW froid maximum, alimentant au total 48 unités intérieures plafonnières de 2,2 kW.
Déroulé de l'étude
- Récupération du dossier de récolement. Vigilance : relever la date de chaque plan. Un dossier de récolement est un point de départ, jamais une référence.
- Visite et repérage sur site. Vigilance : compter ce qui est posé, pas ce qui est dessiné, et photographier les écarts au moment où on les voit.
- Tableau existant contre besoin. Vigilance : tenir une ligne par local et une colonne par famille de matériel. Un total de niveau ne se discute pas, une somme globale si.
- Arbitrage conserver, déposer, créer. Vigilance : un appareil conservé reste à vérifier, à recâbler et parfois à reprogrammer. Conservé ne veut pas dire gratuit.
- Report sur les plans. Vigilance : le code couleur du plan doit dire exactement ce que dit le tableau, sinon les deux documents se contredisent en consultation.
- Réserves et points ouverts. Vigilance : porter au plan ce qui reste à trancher, désenfumage compris, plutôt que de le garder pour la réunion suivante.
Deux points de détail
Le plan courants forts : l'appareillage et son sort
Le tableau qui accompagne ce plan totalise, pour l’ensemble du niveau, 8 prises de courant normal, 24 nourrices, 17 boîtiers de sol, 18 multicapteurs, 13 commandes et 145 luminaires en place. Côté besoin : 8 prises, 85 nourrices, 1 boîtier de sol, 2 écrans de réunion, 24 multicapteurs, 21 commandes et 145 luminaires. Le nombre de luminaires ne bouge pas, les nourrices sont multipliées par plus de trois, et les boîtiers de sol disparaissent presque tous : le poste de travail change de raccordement.
Le plan ventilation et climatisation : les réseaux et les cassettes
Le tableau associé totalise 4 780 m³/h de soufflage et 4 650 m³/h de reprise existants, contre 4 185 et 4 220 m³/h en besoin, et passe de 11 à 15 thermostats. Côté terminaux, le niveau compte 48 cassettes trois tubes pour 105,6 kW froid installés, et le besoin reste à 48 cassettes. Le débit baisse légèrement, le nombre de terminaux ne change pas, mais leur position change : d’où la distinction entre cassette repositionnée et cassette déposée.
Le résultat livré
Le dossier d’avant-projet tient sur deux plans au 1/100, chacun doublé d’un tableau de quantités par local. Un maître d’ouvrage y lit ce qu’il conserve et ce qu’il remplace ; une entreprise y lit ce qu’elle dépose, repose et fournit.
Ce dossier est un avant-projet, pas un dossier de consultation. Les quantités sont arrêtées, les pièces écrites restent à produire, et le point de désenfumage reste ouvert. [[À CONFIRMER : suites données au dossier depuis l’avant-projet]]
Ce que ce dossier dit de notre méthode
Sur une rénovation de plateau, l’erreur coûteuse n’est presque jamais un calcul faux : c’est un existant mal compté. Nous commençons donc par une visite, nous tenons un tableau par local plutôt qu’un total de niveau, et nous faisons dire au plan ce que dit le tableau. Le surcoût d’étude se mesure en heures ; l’écart qu’il évite se mesure en avenants.
Dans quels cas cette méthode s'applique
Critères favorables : bâtiment tertiaire déjà équipé, dossier de récolement disponible mais ancien, réemploi d’une partie du matériel envisagé, et un maître d’ouvrage qui accepte de payer une visite de relevé avant l’étude.
Limites : sur une opération neuve, il n’y a rien à inventorier et la méthode n’a pas d’objet. Sur un plateau entièrement déposé, l’inventaire se réduit à un constat de dépose et le tableau existant contre besoin perd son intérêt. Elle suppose enfin un accès au site avant l’étude, ce qu’un bâtiment occupé ne permet pas toujours.
Questions fréquentes
Pourquoi refaire un inventaire quand le dossier de récolement existe ?
Parce qu’un dossier de récolement décrit le bâtiment le jour de la réception, pas aujourd’hui. Entre-temps, des cloisons bougent, des appareils sont ajoutés ou déposés, des usages changent. Sur ce dossier, les plans dataient de 2020 et la visite de 2026 : six ans d’écart.
Que signifie une cassette trois tubes ?
Elle est raccordée sur un système à récupération de chaleur, avec une ligne liquide, une ligne gaz haute pression et une ligne aspiration. Par des boîtiers de sélection, un local peut être refroidi pendant qu’un autre est chauffé, l’énergie passant de l’un à l’autre.
Pourquoi le nombre de luminaires ne change-t-il pas ?
Parce que le niveau reste éclairé avec la même densité : 145 luminaires avant, 145 après. Ce qui change, c’est leur répartition entre locaux et surtout leur commande, avec 24 multicapteurs contre 18 et 21 commandes contre 13. L’éclairage se pilote plus finement.
Qu'est-ce qu'une phase d'avant-projet change pour l'entreprise ?
Les quantités sont arrêtées et permettent un chiffrage d’enveloppe, mais les pièces écrites et les plans d’exécution ne sont pas encore produits. Une offre remise sur avant-projet reste à confirmer une fois le dossier de consultation établi. L’écart se joue surtout sur les prestations de dépose et de repose.
Récapitulatif technique
| Poste | Relevé |
|---|---|
| Appareillage existant | 8 prises de courant normal, 24 nourrices, 17 boîtiers de sol, 18 multicapteurs, 13 commandes, 145 luminaires |
| Appareillage en besoin | 8 prises, 85 nourrices, 1 boîtier de sol, 2 écrans de réunion, 24 multicapteurs, 21 commandes, 145 luminaires |
| Débits d’air | Existant 4 780 m³/h soufflés et 4 650 m³/h repris ; besoin 4 185 et 4 220 m³/h |
| Régulation | 11 thermostats existants, 15 en besoin |
| Terminaux | 48 cassettes trois tubes, 105,6 kW froid installés ; besoin identique en nombre, position modifiée |
| Production | Deux unités extérieures à récupération de chaleur, 44,3 kW froid maximum et 400 V chacune ; 48 unités intérieures plafonnières de 2,2 kW en 230 V |
| Accessoires frigorifiques | Quatre boîtiers de sélection, trente-deux kits de raccordement, vingt télécommandes filaires |
| Repérage | Conservé, supprimé, nouveau en courants forts ; existant, supprimé, nouveau et cassette repositionnée ou déposée en ventilation |
Faire étudier votre réaménagement
Vous réaménagez un plateau déjà équipé et vous ne savez pas ce qui peut être conservé. Envoyez-nous le dossier de récolement et le programme visé : nous vous disons ce qu’une visite de relevé peut lever comme incertitude avant le chiffrage.
À lire ensuite : notre mission de bureau d’études fluides, une étude CVC de laboratoires et bureaux et une étude électrique CFO et CFA.
Mots-clés : réaménagement de plateau de bureaux Orsay, bureau d’études fluides Essonne, inventaire d’existant avant travaux, cassette trois tubes, récupération de chaleur, avant-projet CVC et électricité.